(深之家)房地产基金的刺激与成就:融资总规模近两千亿(转载)

  [导读]史上最严厉的房地产调控,让各路房地产商深陷融资困局;与此同时,社会资金也在寻找投资渠道。于是,中国的房地产基金风生水起,引无数英雄竞折腰。
  2011年,房地产基金进入加速期,融资总规模比2010年的500亿元翻了一番,2012年再翻一番接近2000亿元。
  地产基金启示录
  前段时间金融圈流行一个笑话:
  银行:5%的收益率,和存款比合适多了。
  信托:10%的收益率,保证兑现。
  基金:股市这么不好,我们俨然跑赢大市70%,并在同行业中收益率名列前茅,今年仅仅亏损了18%。”
  2010年底,高和收购金澳国际,创下当年北京最大的写字楼并购案。第二年,北京CBD写字楼租金大涨逾75%。金澳国际结案租金实现翻番,从4.5元/平方米/天涨到8元/平方米/天;最初开盘价为29500元/平方米,一年后结案售价上涨至52400元/平方米。
  五大流派
  2009年,苏鑫辞任,华丽转身。像他这样从公司高管投身房地产基金大潮者并非个案,星浩资本CEO赵汉忠、华皓控股董事长张华纲均出身于金地集团;新沃资本的掌门朱灿,则拥有17年的多元化金融从业背景。但从时间点来看,苏鑫的启动更为超前。根据住房和城乡建设部政策研究中心课题组发布的相关报告,大部分人民币房地产私募基金发展始于2010年。
  然而在美国,房地产投资只有20%来自银行的间接融资,80%以上来自民间直接融资。苏鑫坚信,房地产基金会像电子商务一样,产生“裂变式”增长。2011年3月,他在青岛参加一个商业地产论坛,现场人潮涌动,气氛热烈,已经让一位投行的朋友不由回想起十年前的IT峰会。
  早在2010年1月,号称“史上最严厉”的房地产调控便如疾风骤雨般密集展开。
  当银行对开发贷普遍谨慎,房产商只能通过快速销售等方式来回笼资金。此时限购、限贷政策又迎头猛击,成为它们的噩梦。
  一方面房产商融资难、很差钱,另一方面,社会上很多资金也在找出路。房地产基金应运而生,引无数英雄竞折腰。根据中国房地产基金联盟秘书长闫宗成的说法,房地产基金的江湖虽不大,却也分为五大流派:一是以开发商为背景主导发起(或联合设立)的房地产私募基金,如金地在香港全资成立的稳胜基金、复地集团成立的复地景业股权投资基金等;二是专业地产及金融人士主导发起并管理的私募基金,如高和资本、星浩资本、永安信地产基金等;三是具有国企和政府背景的房地产基金,如北京工商联房地产商会,及北京市住建委试点的公租房保障房基金等;四是金融机构为主发起设立的地产基金,主要指信托公司联合房企、基金管理公司发起设立的信托型基金,也包括像国泰君安、中金证券、广发证券等券商机构目前都在试水房地产基金;五是以商会、协会为主导发起的基金,如华房基金等。
  金地是国内房地产基金的先行者,早在2008年初,就宣布与瑞银在境内外展开各种金融合作,只不过该基金为美元基金,未免受制于外汇管制。2011年金地又通过稳盈、稳实等几支人民币基金,密集地对武汉、深圳、长沙等地项目进行了多期募集投资。
  对此苏鑫持不同看法:“中国的金融市场还没有市场化,想让房地产基金完全市场化,做得很大很红火,不太现实。它一定要伴随两个行业的发展,一个是房地产行业,另一个是金融市场化。开发商做基金是一个阶段的特定产物,就像我们原来说建筑商做房地产一样。可能5年以后,机构投资者越来越成熟,它会自然而然地要求房产商与基金必须分置。现在我还是比较乐观其成,这个蛋糕首先需要大家一起做起来。”
  “临危”崛起于宏观调控的房地产基金,服务的目标,自然以被调控的住宅市场为主。
  但高和却对商业地产项目更感兴趣。3年多时间,高和在北京和上海中心区域拿下的全是商业地产项目,分别为北京的凯德华玺、中莎广场、金澳国际、博瑞大厦(高和萃)、望京悠乐汇(高和睿),以及上海的中华企业大厦(静安高和大厦),收购资产规模超过60亿元。
  更重要的是,他发现当时商业地产的价值正被低估。他当时对北京的写字楼市场做过一个非常深入的调查,赫然发现,由于住宅市场的暴涨,北京80%公建立项写字楼项目都转为了公寓项目,供应减少意味着什么,不言而喻。
  金地集团前总裁张华纲人脉极厚,离职后成立基金,也颇为募资闹心,不停地飞往各处,去拜会各种有钱人,说服他们加入到LP(有限合伙人)。
  苏鑫亲眼见证一家与高和共同起步的基金,还拥有房产商背景,想融机构投资者的钱却一分钱没融到。两年后,这家基金关门大吉。新基金没品牌,拿不出有说服力的投资业绩,机构不知道它能不能挣钱,这是行业面临的普遍问题。
  资产精装修
  在资本市场发达的地区,商业地产的持有者可以通过出售给上市公司或者REITs(房地产投资信托基金)实现退出。比如香港的REITs,整个信托基金可以存在80年,信托单位可以在交易所买卖。
  在SOHO浸淫多年的苏鑫,对商业地产散卖有什么后果,烂熟于胸。
  苏鑫为只有散卖一条路的商业项目,重新设计了一个游戏规则,名曰“资产管理精装修”。简单地说,就是业主购买了房子后,高和会把资产管理权拿过来,成为唯一的管理人。
  想把出租权从业主手里拿过来,取得他们的信任,可不是一件容易的事情。光推演规则就进行了很长时间。
  资产管理和运营很难,苏鑫提出只用半年时间把租金运作到5.5元,有点把自己往梁山上逼。但他敢这么做,是因为他认为自己的推演符合逻辑,用专业能力判断它是对的。
  “资产精装修的核心说到底是在销售的时候就跟业主签一个资产管理协议。如果他违反规定,我会给两个点左右的处罚。这个罚则,实际上相当于一个筛子,把认同资产管理的人筛进来了。而且在筛之前,我们还全面做了一道过滤,80%都按层销售,并没有一套一套地卖,就是先把炒房的小投资者筛掉。大投资人接受长期持有的理念,抗经济波动的风险能力比较强,这在后来也起到了很大的作用。”
  百变大咖
  但对国内的商业地产基金而言,尽管国外已有现成而丰富的战斗经验,但国内基金们依然发明了各种小米加步枪式打法:招式不管好看,够用就行。
  酷爱学习、读完了中欧国际工商管理学院EMBA的苏鑫,则更为学院派。
  金澳国际的销售,就是高和运作的一个为期3年的约5 亿元人民币的封闭基金。尽管资金规模很小,但这种运作模式,已被媒体命名为中国的“铁狮门”。
  “以前都认为增值型基金是短线,买完楼,改一改,卖掉就完了,实际上在中国不一样。再往前推进,对政府而言就是楼宇经济。上海的商业地产已率先进入了存量时代,土地很少,像静安都没有土地了。这个时候城市要发展,就需要对老楼进行改造。从我们自己的角度来说,则是把这个资产改造以后怎么赚钱,降低风险就必须提高资产的水平。2012年10月,我们收购了位于上海南京西路静安寺商圈的中华写字大厦以后,花费了上亿元,对大堂、过道、机电、电梯、空调、外立面都进行了改造,将这座老楼打造成精品写字楼。望京那儿很破的一个楼,我们加了一个非常跳跃的红色,让人感觉赏心悦目;东三环很简单的一个底商,我们把它变成一个大红灯笼,它又不一样了。商业的本质应该是让人感觉到舒服,把尊重人的需求作为第一位,城市发展的目的也应该是让城市更宜居,而不是环境污染、交通堵塞、强拆和民怨。”
  过去三十余年中国的城市化进程,无疑也留下了太多的遗憾。其中一个问题便是城市低质的复制扩张,使城市看起来光鲜但不宜居了。
  而在中央政府提出“新型城镇化”之后,高和希望在自己的领域为此奉献一份力量。“新型城镇化,就是城市的重构!城市道路需要重构,城市的街区需要重构,城市的广场需要重构,让更多的人更加便捷、幸福而高效地生活在一个洁净、宜居的城市环境中。” 苏鑫如是称,“我们认为,至少未来在现有城市改造方面还大有潜力可挖,甚至可以为新的城镇化提供更大的空间。‘大都市病’的蔓延或许并不是因为其大,而是在于其大得过于低效了。”
  核心城市已无存量土地,重构城市的宜居性必然建立在对现有建筑的升级改造之上,这样做成本最低,破坏最小,见效最快。
  “我们希望,未来的建筑是精致艺术气息的建筑。未来的城市是宜居的精品城市。”这或许,就是苏鑫更为长远的梦想。
  如果某个人想创业的话,首先要问自己,这是不是你内心的想法。只有是你内心的选择,是做自己真心喜欢的事情,遇到坎坷的时候,你才会把它当作动力,认为这是上帝在考验我,给我一个打磨自己的机会。
  高和资本的董事长苏鑫说:“我刚创业那会儿的状态,特别像这个‘睡在楼顶的农民兄弟’。”
  《新民周刊》:我采访过多位40岁创业者,其中有位前企业高管告诉我:这个年纪出来创业,是对自己人脉、积累、个人信誉、体能、心态的全方位考验。从前他有非常大的办公室,创业后不仅办公室很小,出差专挑便宜的经济型酒店,社会地位也不一样。如果不是真心想做点什么,心态肯定会不平衡。您在成立高和之前,位居SOHO中国的COO兼执行董事,毅然决然走出来,是否也有同感?
  刚开始创业的时候,还在华贸中心,办公室5平方米,只有我和吴锋两个人,对怎样组建房地产基金也不很清楚,但充满了热情。
  为了找钱,我整天在华贸的咖啡厅里泡着,每一天都得喝十几二十杯咖啡,见七八拨人,喝得后来查出已经骨质疏松。现在想想自己很像“睡在楼顶的农民兄弟”剧本中的故事,作者是我的一个朋友,他说这部电影是想让普通人看到自己也能做到,但最关键的是在起始点时就有“寻求改变”的决定。
  《新民周刊》:您辞职的时候,媒体上还是有很多揣测的。估计您当时经常会遇到这个问题:为什么放着好好的上市公司董事不做,出来闯市场?
  其实我是在40岁不惑之年,去了一趟青海,在广漠大草原,仰望天空,看着群星璀璨,突然感受到一些在日常工作生活之外的东西。这个时候就会往更远的去看,看到人生的终点。当一个男人看到人生终点的时候,就会想要追求有鲜明个人印记的事业,做自己喜欢做的事情。在40岁以前,想不到未来,也没有时间去想。很多人为什么40岁出来创业,我想这可能是种现象。
  苏鑫:人做任何事情都需要一个理由。首先是心底里的愿望,接下来就开始博弈了。我拿了一张纸,像做SWOT分析一样,列出各种机会、风险,总有10条出来的理由,10条不出来的理由,很难评价孰重孰轻。最后推了自己一把的,还是直觉,是自己想出来。
  由于潘总的挽留,我们前后谈了三个月的时间,这三个月也是我逐步坚定信念的一个过程。
  苏鑫:我看这个博客的时候,是在内蒙的额济纳旗沙漠。看完之后,面对一望无垠、看不到任何动植物痕迹的戈壁,想到潘总对我不薄,真的流下了眼泪。在SOHO中国11年,从小公司一步一步做起来,我和潘总很多东西都互相比较认同,建立了很深厚的个人感情。

Author: 牛考

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