地产调控现实:等待另一只靴子(转载)

天下论衡
    前言
    2006年,是中国房地产市场出台政策最多的一年。国六条、国15条细则、落实新建住房结构比例要求、细化招拍挂及协议出让国有土地使用权范围、建立土地监察制度、限制外资准入、对二手房交易征收个人所得税等一系列文件相继出台。
    然诸多手段联合出击,又撼动房价几分?
    单从数据上看,调控效果似乎十分有限,这究竟是因为政策效果存在时滞,还是有更深层次的原因?有人将其归结为税收力度、加息力度不够,有人认为是地方政府执行不到位,也有人认为是中国缺少廉租体系导致房地产市场扭曲所至,更有人将其归结为城市化进程的必然……
    本报诚邀清华大学经济系主任白重恩、中银国际控股有限公司首席经济学家曹远征和摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠,纵论房地产调控,是为本期“天下论衡”。
    
    
    
    
    曹远征:近期土地收紧,供地量下降,房价自然会上涨。再者,由于限制大户型建设,因此大户型的价格肯定会涨得更快,进而拉升平均房价。综合以上两个因素,平均房价有上涨的趋势是正常的。
    对低收入阶层来说,再低的房价都算是高房价;而对于高收入阶层来说,很高的房价也能接受。所以作为住房的体系来讲,低收入者住房的问题,不应该靠房价的控制来解决。也就是说,“居者有其屋”这个政策要发生很大的调整。
    主持人:似乎现在房价的上涨幅度比居民收入增加的幅度还要大得多。
    谢国忠:中国现在最大的问题是流动性过剩、利率过低,这是个核心问题。比如说,现在存款利息过低,老百姓觉得存在银行的钱在贬值,如果房租回报率高于存款利息,他们就会倾向于买房子。这么想的人多了,就形成一个群体效应,大家都去买房子,房价必然上涨。结果大家又都去追涨,导致房租的回报率大幅度下降,也就是中国现在这种情况。东南亚和香港10年前的房地产泡沫,都是因为实际利率太低引起来的。从这个角度来看,我觉得目前调控的效果有限。
    2.最现实的目标
    主持人:7月24日,六部委下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,以抑制外资炒房。但《意见》出台后也引来了很多的争议,有观点认为这弱化了市场经济力度。而国内的很多人又认为,这条限制过于局限,预留的空间太大,如何看待这两种相互矛盾的舆论?
    谢国忠:可以统计一下,真正的欧洲人、日本人来中国炒房的有几个?在中国炒房更多的是台湾人和香港人,如果把台湾人、香港人炒房限制住,效果就出来了。而这次的政策却偏偏对台湾人、香港人网开一面,我不太能理解。其实我认为主要是因为这次经济大发展很多老百姓得到的好处不是很多,看到房价一涨会觉得自己的生活水平在倒退,感觉外国人把房子买了以后他们就更买不起了,所以老百姓要出口气。
    主持人:日前国税总局下发的《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(108号文)规定,纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,对其实行核定征税,具体比例由各地税务局在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。但地方政府,如北京选择的都是下限1%,有人认为这标志108号失效,您如何看待?
    白重恩:如果政府的政策目标是稳定房价,那么在没有强有力的税收的情况下,这个目标不可能实现。刚才提到,如果人人预期房价增长速度都是和收入增长速度相对应,这是一个很高的投资回报,在这种情况下,五年内交易房屋征收营业税等类似条款,就只能对短期投资者有影响,而对长期投资者影响不大。而现在这种针对二手房交易征个税,征税幅度太小,也根本不可能对房价有太大影响。另一方面,如果交易税的税率定得很高,人们往往会避税。综上原因,我认为应该开征持有税,也就是物业税,税率不用太高,每年都交一点,降低投资房屋的回报率,使其和投资其它金融工具的回报相差不多,投资者也就不会再把大部分的钱都投在房子上。当然,具体何时能执行是一个问题。
    其实类似于70%和90平方米等规定限制其实也都有问题,往往在各地执行时会变味儿。韩国有类似的政策,而且确实起到作用了,那是因为政策力度够大。
    谢国忠:地方政府现在就像一个公司一样,房地产收入差不多就是其整个收入,所以地方政府积极地把房地产价格控制住的可能性不是很大,也是违反逻辑的。这也是我一向不主张用行政手段控制房价的原因,因为很多政策根本无法完全执行。
    主持人:有没有一个什么改变方法能让地方政府积极起来呢?
    白重恩:地方政府怎么做才能稳定房价?我认为不是很多人想象的那么简单,比如说地方政府不拍卖土地了。难道免费把地给开发商,房价就会降下来吗?供给和需求决定价格,就算把地免费给开发商,开发商也不会良心发现,把价格降下来。那么是不是地方政府多供应土地,就可以增加房屋供给?我想中央一直是希望控制土地供应的。更何况当前存在经济过热,如果土地供应少,自然房地产建设就会减少,可以减少经济过热,从这个角度讲,中央也未必希望地方政府加大土地供应。当然,土地供应增加确实会对房价造成向下的压力,但这并不是一个最有效的稳定市场的方法。
    白重恩:如果整个经济都过热,用提高利率的方法可行。但如果只是为了抑制房地产而提高利率,等于说为了限制房地产而限制了所有投资,我觉得未必合适,有点杀鸡用宰牛刀的感觉。而只提高按揭利率,其它利率不动,有人会通过其它手段借钱。如果房屋按揭是一个利率,其它投资是另一个利率,存在两种不同的利率就会有人从中套利,所以我认为利率的手段很难解决房价问题。
    现在看来中央是两个目标都想要,但是我认为不现实,除非能够比较快的引进不动产税。其实我认为征不动产税没有想象中的那么困难,可以搞“新老划断”,对新建房屋先征税,那么就会影响新房的价格。所以这个矛盾唯一的解决方法就是用税收把两个目标拉到一起,这是经济学上唯一说得通的办法。
    谢国忠:此外还有一个办法,中国这一轮经济增长主要是向政府倾斜,比如说国家财政收入的增长是GDP增长的一倍。再如一些自然资源,如中石油等大型国企的利润增长也超过GDP增长的一倍以上,而这些利润主要来自于其垄断性。在一个正常的国家里,资源是全民拥有的,比如石油价格上升,或者煤炭价格上升,取得的利润应该为全民所有,钱流到民间就会刺激消费。而中国没有这一关,这块收入无法流到家庭这一边。所以,政府真要下决心做的话,可以把煤、石油等垄断企业获得的利润建立一个国有自然资源基金,并为全民所有,中石油是帮这个基金打工的。这样一来,石油价格上涨,中国老百姓的收入就提高,而不是像现在这样,石油价格上涨,汽油价格就涨,老百姓就受损失。另外,土地转让收入也是如此,可以把土地转让收入也建成一个全民所有的基金,土地基金收到钱以后可以分给老百姓,也可以避免地价上涨老百姓就吃亏的状况。总之,关键是把资产升值和老百姓的收入连起来,不然中国的投资必然越来越多,因为政府就是投资,没有消费。目前怎么把资源收入转入民间拥有应该是下一步考虑的关键。
    3.居者有其屋?
    主持人:中国房屋上涨多被解释为城市化的巨大推动,因此也成为很多人房价会持续不断的上涨的论据,那么在中国城市化将是几十年的事情,中国房屋上涨将持续几十年?愈来愈高的进入城市成本,本身会不会成为城市的巨大隔墙,将更多的人排斥在城市之外,从而降速城市化?
    谢国忠:我觉得这不是主要原因,移民的工资一般是城市居民的一半,不太可能对房地产有这么大的推动作用。
    主持人:有很多人提出,现在房价上涨的幅度如此之快,是中国住房改革的一种矛盾,认为中国住房改革以来一直把住房作为一个普通的商品来对待,推行既定的市场化的政策,造成不可遏制的资源和需求的矛盾,您如何评价这种观点?
    曹远征:过去中国的住房完全由国家供给,然后实行租的办法来解决,即低收入、低租金。在这种情况下再多的住房也供不应求,而且国家也没有那么大的财力支持房地产的发展,所以一定要进行货币化,逼着大家去自己买房,这是对的。但是到目前为止,住房商品化私有率已经达到较高程度,再一味地用这个办法已经不足取。因为现在没有拥有住房的人,肯定有很多原因,尤其是收入原因使他们不可能拥有住房,即使再逼他买房子,他也买不起的,反而是把市场扭曲得更厉害。
    主持人:有很多人认为中国不可能做到居者有其屋,大部分人还是应该租房,这种认识跟我们的理想差距是如此遥远,反差也是如此的强烈,您怎么认为?
    谢国忠:其实造房子的成本很低,主要在于土地的价格,我认为居者有其屋完全可以实现,像新加坡早就解决了这个问题。而且新加坡的很多土地都是填海而成,即便这样成本也很低,一般就是1500-1600元/平方米。更何况中国农村有很多剩余劳动力造房子,而且中国的水泥、钢筋都不贵,所以房价理应不这么高。
    谢国忠:日本本州岛那么小,住了七八千万人,而且在东京开车出去一小时的房子,比上海开车出去一小时的房子还便宜,所以土地少是相对的,中国的国家还是很大的。

Author: 牛考

发表评论

邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注

4 × 1 =