居民债务危机:可能远超我们的想象(用法拍房的数据说话)

  最近,我一直在留意郑州的楼市:无他,在掂量着能否上车!

  所以各种渠道的房源,我都去关注,都去打听,无非就是想选一个物美价廉的房子,可总是不太理想,不过在观察郑州楼市的过程中,我第一次接触到法拍房――司法拍卖的房子――隐藏其后的一个潜台词叫做:债务违约!

  我通过百度检索找到一篇2015年11月28日的文章,标题叫做:郑州在淘宝网拍房子也能从银行贷款,文章中提到,河南省最早是在2014年4月启动网拍的,截止到发稿时,郑州市两级人民法院共拍卖13.17亿元;另外,郑州市中级法院在2015年11月27日宣布推进法拍贷款业务。

  从这篇文章中,我们可以提取出来两个关键信息:其一,前期的法拍金额成交量有限,一年半才成交13.17亿;其二,从2015年11月27日之后,才有法拍房的贷款业务。考虑到2014年郑州楼市均价8838元/平,结合我统计的最近三年郑州新楼盘和二手房成交的平均每套房的面积为102平,彼此一套房的市场面积大约为90.14万;又考虑到住宅的面积一般大于商业性质房屋,我们暂取一个0.8的系数,并统一假设法拍房的成交价为市场价的80%,那么,彼时一套房的价格为:90.14*0.8*80%=57.69万,纵使13.17亿的成交额全部是房子,那么,从2014年4月―2015年11月,郑州大概成交了2283套房子(此处还是高估的)!

  而淘宝司法拍卖网目前所显示的郑州法拍房的数量一共是:13426套,其中已结束的有11865套,正在进行和即将开始的(一般在一个月内)房产有145+537=682套,中止和撤回的房子共363+516=879套。如果扣减掉2014―2015年11月底的2283套,那么,从彼时到现在,在淘宝司法拍卖平台拍卖的郑州房产共有:11865-2283=9582套(不考虑中止和撤回的),时间跨度为2015年12月――2018年5月,两年半的时间共计成交9582套,平均到每年为9582/2.5=3833套。

  而正在进行和即将开始的法拍房套数共计为682套,其时间跨度基本在一个月内,倘若按照这个数据来进行估算全年法拍房的数据,则达到了惊人的682*12=8184套!单纯讲法拍房的数据可能并没有参考性,我们不妨对比一下目前链家网上挂着的郑州市全部的二手房房源数量:24721套!也即是说,从2014年4月到今天,倘若算上正在进行和即将进行的682套法拍房,已成交和正在进行的共计12547套法拍房的数量超过了链家网上所有二手房数量的一半!

  如果这个数据还不具有震撼性,我们不妨再对比一下郑州市最近两年的二手房交易数据:2016年二手房成交80439套,2017年二手房成交64114套,两年来的月均成交套数为6023套,倘若用最近一个月来正在进行和即将进行拍卖的682套去除的话,法拍房的数量占所有二手房成交均量的11.32%(682/6023);如果用法拍房年均成交的3833套来计算的话,那么,则占到了二手房成交均量的5.30%(3833/12/6023)。虽然估计的数据并不是特别精确,但是我们可以看出,因债务问题导致的房产拍卖已经占到了郑州二手房成交量的5.30%―11.32%之间!

  这是多么吓人的数据!

  另外,我还通过查询司法裁决网的信息,了解到我所感兴趣的部分法拍房被拍卖的原因,在我亲自查过的二十来套房子里面,因为民间借债违约问题被查封的十占七八,其中也有因为欠银行钱而被查封的资产,不过就我所查的房源来看,毕竟数量是有限的,由于样本数量较少,并不能反映出法拍房被拍卖的真实原因,但至少给诸位提供了一个思考的方向。

  居民债务违约的严重性,恐怕已经超出了诸位的想象――根据我前文的估算,郑州法拍房的数量已经占到了所有二手房成交量的5.30%―11.32%之间,而且从眼下的数据来看,法拍房的增量明显是在加速而不是放缓,或许另一个与之相对应的新闻是,最近央行公布的全国信用卡逾期半年以上的是711.48亿,诸位请注意:央行的数据可是逾期半年以上的,那么半年以内的数据是多少呢?给诸位留下了足够的想象空间!

  最近央妈又光撒麻辣粉(MLF),甚至把AA、AA+的信用贷都包括在内了,我当时还在纳闷为什么呢,现在可以豁然开朗了!因为债务问题并没有随着政府和企业减杠杆、居民加杠杆所导致的债务大转移而宣告结束,与之相对应的,风险也随之转移到了居民头上,而此时,居民债务危机问题正在逐渐凸显出来,我所观察到的郑州市法拍房问题,也仅仅是窥到了居民债务问题的冰山一角!

  如果这个例子不够具有代表性,我再讲两个我最近经历的事情:其一是,下午三点多钟我去银行打征信报告,结果发现自助机上竟然排了五六人的队伍,这着实出乎我的意料:一来在工作日的这个时间点应该是银行人少的时候,二来个人征信报告并不是个热门业务,竟然排了五六个人:而前面几人讨论的问题是,住房按揭抵押可以贷几年款?怎样可以提高征信额度?这一幕,着实让我有点小惊讶;

  另一个故事,是我从两个银行的朋友那里听到的。其一是郑州本地的一家银行,暂停了全部的住房按揭业务,跟房产有关的,他们只做住房抵押;其二是外省一家农商行的朋友在跟我聊天时讲道,他们银行的不良资产率达到了30%,这个数据还是有所保留的结果。这两件关于银行的小事,让我陷入了深深的沉思,难道:银行也没钱了吗?

  其实,我不知道答案!当年美国金融危机之前,其次级贷的违约率从2005年的3%提升到了2007年的8%,然后当年就爆发了次贷危机;至于我们的按揭房贷违约率,其实我觉得还是比较乐观的,毕竟我们是三成首付,美国人当初0首付都能大兴其道(当然,今天在中国依然可以做到0首付,不过纵使监管趋严之后,几万块钱首付买100万的房子并不是什么不可能,这个是房产中介拍胸脯跟我保证的,所以我暂时不加怀疑)。

  但是,考虑中国的居民债务问题,不能只盯着按揭贷款,一定不能忽视独具中国特色的民间借贷以及担保问题。在我看到的不少法拍房中,有人是因为提供了担保导致自己的房产被查封拍卖来抵债的,而且这个并不在少数。尽管有人通过各式各样的措施来对抗法院的查封,比如签订10年、20年期的租约,或者赖着不走,但是欠债还钱天经地义,这是债务人义不容辞的责任:24%的年利率,已经是法院能帮助你的极限了!

  在思考标题是用居民债务问题还是居民债务危机时,我并没有考虑清楚,最后还是觉得用危机好,因为危机意识未必是坏事,处理得当,是可以变危机为契机的!

  最后的最后,再讲一个故事。我一个很铁的哥们,跟我讲了一个真实的信用卡致富的故事:他认识的一个朋友,在2012年的时候,手里只有1万块钱,借了父母4万,又用信用卡套现了20来万,然后不断地通过信用卡腾挪,借新还旧,今天他的手中已经有三套房产,当年的第一套房,扣除按揭和利息支出,已经妥妥赚了100万+。

  于是,他也想要效仿这位前辈,我真不知道该鼓励他还是劝阻他,居民债务的故事,在2018年,也许只是一个开始……

Author: 牛考

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